Vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng vọt cùng với sự tăng mạnh vốn FDI nói chung.
Vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong đó có 50% vốn đổ vào địa ốc. Tp.HCM là địa phương xếp thứ hai trong cả nước về thu hút vốn FDI với 7,9 tỷ USD, trong đó vốn đầu tư vào bất động sản chiếm khoảng 90%.
Xung quanh những xu hướng mới hiện nay liên quan đến đầu tư vào bất động sản, chúng tôi xin giới thiệu ý kiến của một số nhà quản lý, nhà đầu tư, các chuyên gia trong nước và quốc tế.
Xu hướng liên kết giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước
(TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM)
“Giá nền đất tại các dự án đô thị mới và căn hộ cao cấp hiện đã giảm nhiều so với cuối năm 2007 và vài tháng đầu năm 2008.
Đặc biệt ở một số dự án do những nhà đầu tư “lướt sóng”, ngắn hạn vay vốn ngân hàng để đầu tư nay đến hạn phải thanh toán hoặc đến đợt nộp tiền kế tiếp cho chủ dự án mà bản thân họ không có đủ khả năng theo đuổi tiếp, do đó họ phải bán gấp, bán tháo để giải quyết khó khăn về tài chính.
Còn đối với những người mua bất động sản với mục đích để ở và đầu tư lâu dài và không phải nhờ vào nguồn vốn tín dụng thì vẫn an tâm, tiếp tục theo đuổi cho đến khi dự án được hoàn thành.
Ngoài ra, những người cũng mua bất động sản để ở hoặc đầu tư lâu dài dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng thì nay lãi suất tăng cao nên họ phải bán ra do không có khả năng thanh toán. Đặc biệt những người thu nhập thấp và người nghèo càng không thể tiếp cận nhà ở do không chịu nổi lãi suất ngân hàng quá cao.
Đối với chủ đầu tư, nhiều chủ dự án đang triển khai dự án, đền bù giải tỏa gặp nhiều khó khăn do ngân hàng hạn chế cho vay đối với bất động sản. Những chủ dự án trong nước và nước ngoài có đủ khả năng tài chính để xây dựng móng nhưng khách hàng không thể vay ngân hàng với lãi suất cao để mua.
Mặc dù tình hình thị trường bất động sản đang gặp khó khăn nhưng về lâu dài vẫn là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước vì tiến trình đô thị hóa ở Việt Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu. Tỷ lệ dân cư thành thị hiện nay chiếm khoảng 27-28% trong tổng số dân cả nước. Tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020, 2025.
Do đó, nhu cầu nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật,... sẽ tăng cao trong thời gian tới.
Hiện nay, thị trường trong nước đang xuất hiện một xu hướng làm kinh doanh bất động sản mới, đó là hình thức liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Thông qua sự hợp tác này, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh trong khi nhà đầu tư nước ngoài sẽ thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư”.
Hãy lựa chọn một đối tác trong nước
(ông Adam McCarty, Chuyên gia kinh tế - Công ty Mekong Economics)
“Tham gia vào các dự án ở thị trường Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài không thể thành công nếu tự làm một mình, nhất là khi tham gia vào các cuộc đấu thầu dự án. Hãy lựa chọn một đối tác trong nước cùng liên kết để phát triển họat động đầu tư kinh doanh. Các doanh nghiệp trong nước là những người đã tiếp cận thời gian dài với các dự án, am hiểu thị trường và quy trình thực hiện.
Không chỉ vậy, nhờ đã có thời gian dài tiếp cận thị trường nên không ít doanh nghiệp trong nước đang có trong tay những khu đất tốt mua được khi giá đất trên thị trường còn rẻ hơn nhiều so với bây giờ. Từ đó sẽ mang lại rất nhiều cơ hội hợp tác đầu tư.
Đặc biệt trong thời điểm hiện nay, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Với đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là lĩnh vực tay trái, khi tình hình kinh tế biến động sẽ tác động mạnh đến hoạt động đầu tư bất động sản. Họ có đất nhưng hạn chế về vốn.
Vì vậy, ở thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài nếu mong muốn và quyết tâm thâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắc sẽ vào được. Ngược lại nếu chỉ xem Việt Nam là một thị trường trong tương lai thì rất khó vì giá đất sẽ không giảm nhanh!
Hiện nay, môi trường kinh doanh ở Việt Nam còn nhiều khó khăn, chính vì vậy khi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài cần có sự kiên nhẫn! Dù rằng, thời gian qua, hệ thống chính sách Việt Nam đã được cải thiện khá nhiều nhưng nhìn chung chính sách vẫn phải tiếp tục cải thiện nữa”.
Tìm hiểu kỹ trước khi quyết định!
(ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefielfd Vietnam)
“Nhà đầu tư trên thị trường bất động sản được phân ra thành hai đối tượng. Một bộ phận xem đầu tư bất động sản là nghề tay trái, còn lại là những nhà đầu tư bất động sản thực thụ.
Sự khác nhau giữa hai đối tượng đầu tư này là quan niệm đầu tư. Những nhà đầu tư bất động sản tay trái là những người có được sự thành công trong một lĩnh vực khác và họ chuyển khoản lợi nhuận ấy vào thị trường bất động sản khi thấy đó là thời cơ. Ngược lại, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực thụ chỉ quan tâm đến việc kinh doanh và phát triển trên những khu đất, họ quan tâm đến thị trường trong mọi điều kiện.
Về người mua nhà đất cũng được phân thành những đối tượng khác nhau. Trước đây, trong thời điểm Việt Nam sôi động, không ít người mua nhà theo kiểu “tài tử”, họ quyết định rất nhanh, không đắn đo và tìm hiểu.
Nay, tình hình thay đổi, tham gia thị trường phần lớn là những người đã tìm hiểu kỹ về thông tin thị trường, họ tính toán cẩn thận, quyết định dè dặt và mua với mục đích lâu dài.
Hiện số người có nhu cầu mua nhà ở thật sự còn rất đông và đây là những người không thể với tới những căn hộ có mức giá vài tỷ đồng. Đối với các nhà kinh doanh, thị trường đi xuống là thời điểm để co được những hợp đồng dài hơi hơn và mở rộng phạm vi đầu tư khi có tiền.
Có thể nói rằng Việt Nam cũng không phải là một thị trường hoàn hảo nhưng lại có tiềm năng. Vì vậy, đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam không nên nhìn tình hình ở thực tại mà hướng đến những gì sẽ đạt được trong tương lai”.
Đầu tư vào sản phẩm có sức tiêu thụ mạnh
(ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam)
“Đến thời điểm này, các dự án bất động sản đầu tư vào Việt Nam vẫn chỉ tập trung vào các sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng, khu đô thị mới. Đối với thị trường nhà ở, nhà đầu tư trong và ngoài nước chỉ mới tập trung vào loại căn hộ cao cấp với diện tích lớn. Các dự án bất động sản vốn FDI đăng kí trong 9 tháng qua vẫn đổ vào phân khúc các sản phẩm hạng sang.
Trong khi căn hộ tầm trung bình có lượng khách hàng rất lớn lại đang bị bỏ ngỏ. Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản sụt giảm mạnh sức mua và giá cả ở các dự án nhà ở đều giảm mạnh nhưng loại căn hộ có mức giá tầm trung vẫn hoạt động ổn định. Ở thị trường Tp.HCM, đã có từ 4 - 5 dự án mới đưa hàng ra thị trường đều được tiêu thụ hết do những dự án này đã đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường về diện tích và giá cả.
Trong tình hình thị trường hiện tại, nhà đầu tư bất động sản cần nhìn vào phân khúc thị trường sản phẩm có sức tiêu thụ nhanh và mạnh. Điều quan trọng nữa là phải làm thế nào để đưa ra được giá bán phù hợp với thị trường. Với tình hình thị trường và nền kinh tế hiện nay, giá cả trên trời sẽ không thu hút được người mua nhà quan tâm. Muốn làm được điều ấy, nhà đầu tư cần tập trung ngay từ khâu thiết kế.
Tại các thành phố lớn khu vực trung tâm gần như không còn diện tích trống. Càng ngày, khoảng cách của các dự án với khu vực trung tâm càng xa. Tuy nhiên, nếu dự án đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, giá cả, dịch vụ tốt và sự tiện lợi thì vẫn được người mua nhà chấp nhận.
Các yếu tố mà người Việt Nam đi mua nhà chú ý nhất là vấn đề an ninh trật tự trong khu vực, khoảng cách từ nhà đến chợ, trường học. Càng ngày, mọi người càng quan tâm hơn đến sự tiện ích, các dịch vụ hỗ trợ trong cuộc sống sinh hoạt hàng ngày.
Khách hàng mua nhà ngày càng am hiểu hơn, cẩn trọng hơn. Không như trước, người mua nhà bây giờ yêu cầu phía các doanh nghiệp kéo dãn thời gian thanh toán, giảm lượng tiền đóng trước.
Tại thị trường Việt Nam, thị trường căn hộ vẫn được đánh giá còn tiềm năng rất lớn. 70% trên hơn 80 triệu dân dưới 35 tuổi là lượng khách hàng dồi dào. Lớp trẻ Việt Nam ngày càng có xu hướng thích sống riêng khi lập gia đình mới, họ muốn có cuộc sống riêng tư.
Hiện nhu cầu căn hộ cao cấp đang chững lại vì các ngân hàng thắt chặt tín dụng. Nhu cầu mua nhà trên thị trường hầu hết là nhà bậc trung. 8 tháng qua, giá nhà đã giảm mạnh từ 20% đến 50%, tuy nhiên đây là mức giá đã bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu; giá nhà gốc vẫn không giảm”.
Chỉ có thị trường đầu cơ là đang rệu rã
(Bà Kim Winn, Tổng giám đốc Công ty Coldwell Banker Vietnam, Tập đoàn Coldwell Banker - Mỹ)
“Đây là thời điểm rất tốt và thuận lợi để chúng tôi mang vào Việt Nam hệ thống quản lý bất động sản chuyên nghiệp hóa mang tính toàn cầu.
Chúng tôi sẽ chuyển giao công nghệ quản lý bất động sản chuyên nghiệp cho các đối tác Việt Nam thông qua một chương trình đào tạo, huấn luyện (với 400 kỹ năng đào tạo chuyên nghiệp về quản lý, môi giới bất động sản...), để họ có được những chuyên gia môi giới, quản lý bất động sản chuyên nghiệp, đạt chuẩn đẳng cấp quốc tế, và từ đó có khả năng trực tiếp cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới.
Có ý kiến nói là thị trường bất động sản Việt Nam đang “đóng băng”, chúng tôi cho rằng nếu nói như vậy thì thị trường bất động sản toàn thế giới cũng đang “đóng băng”.
Thực tế tại Việt Nam hiện nay, thị trường cho những người có nhu cầu mua căn hộ để ở thực sự vẫn phát triển và không hề đóng băng, thị trường bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp vẫn đang phát triển, chỉ có thị trường đầu cơ là đang rệu rã”.
